初心者の心強い味方になってくれるサブリースシステム
不動産投資を行う際に、気をつけなくてはいけないのは物件の運用をどうするかというところです。借主を探して、家賃を回収して、退去時にはクリーニング／リフォームを行う。不動産会社の協力を得ながらやっている大家さんも居ますが、ほかで仕事を持っていて、不動産運営に手間を掛けたくないオーナーの方には、「サブリース」を活用することをオススメします。サブリースとはどのようなシステムなのか、これから勉強していきましょう。
元々、サブリースとは又貸し・転賃のことを指す言葉でした。オーナーから物件を借りた第三者がほかの人に物件を貸すこと。それが今では、不動産運営を専門家に任せたいオーナーが不動産会社に一括借上で任せっきりにして、毎月の定期的な家賃収入を得るために利用するシステムを指す言葉として使われるようになってきています。
サブリースの仕組みについて細かく見ていくと、1. 不動産会社がオーナーから物件を一括借上する、2. 一括借上した物件を不動産会社が別の借主を探してきて貸す、という2つのプロセスに分けられます。このうちの後者のことをサブリース、前者の一括借上のところについてはマスターリースと呼ぶのが正しい呼称になります。とはいえ、1～2の仕組みをまとめて呼称した方が便利なことが多いので、特に分けて表現せず、まとめて「サブリース」と呼称することが多いのです。
サブリースのメリットはいくつか挙げることができますが、その中でも初心者オーナーさんにとって特に魅力的なのは、「（空き室時の場合でも、）家賃収入が保証されること」「物件管理の手間をマスターリース先の不動産会社に全委任できること」という2点になってくるのではないでしょうか。
私もそうだったのですが、素人にとって不動産運営は不安。不動産運営の煩わしさや手間を省き、空室時には家賃収入が入ってこないと行った不安・リスク要因を排除してくれる仕組みがサブリース。「不動産のオーナーになる」という覚悟がなくても、純粋に「投資対象として不動産を買う」という意識でも不動産投資に踏み込めるようにしてくれたのが、この仕組みなのです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 家賃収入が安定する | 礼金・敷金は手元に入ってこない |
| 家賃滞納のトラブルを回避できる | 家賃の決定権はサブリース会社 |
| 家賃保証以外にもサービスがある |
サブリースを使うメリットは、手間を掛けずに安定的に収入を得ることができる、というところに尽きるのではないでしょうか。不動産投資をして自分で不動産を運営しようとすれば、株式投資と比べていろいろと手間が掛かってしまうのですが、サブリースを導入すれば株式投資などとほとんど同じ感覚で投資することができるようになります。家賃滞納時に催促をする、というのはなかなか初心者にはハードルが高いものなので、そうしたトラブル対応も任せられるのがいいですね。
サブリースのデメリットとしては、最大の収入を得ることができない、ということになるのでしょうか。サブリースの場合、敷金・礼金などの収入はサブリースを任せる不動産会社が得られるようになります。また、毎月の家賃もサブリース会社が決定。自分が受け取る金額から2割前後上乗せした額で家賃を設定しますので、多少は損をしていることになります。
サブリースという制度に対応してくれる不動産会社は、かなりの数に上ります。ですから、「サブリース」とは言っても、その条件の設定の仕方は会社によって異なってきます。どれだけの期間サブリースに対応してくれるのか、リフォーム代も含める形でサブリースを運用してくれるのか、といった点についてはチェックした方が良いでしょう。また、契約期間について話をすると、契約期間が切れるたびに契約内容を更新することになるのですが、そのたびに家賃（あなたに振り込まれる毎月の収入）が見直されることもよくあります。ただサブリースに対応しているかどうか、だけではなく、その内容まで掘り下げて見るようにしましょう。
